venerdì 24 novembre 2023 | in NEWS
Se le prospettive di crescita per l'Italia e il mondo appaiono con cautela ottimistiche, è essenziale valutare con prudenza l'andamento del mercato immobiliare italiano. Il rallentamento nelle transazioni residenziali nel 2023, principalmente legato agli effetti dell'aumento dei tassi di interesse, potrebbe estendersi anche nel prossimo anno. Un particolare interesse è riservato agli affitti, che, a differenza dei prezzi di vendita, stanno registrando un notevole aumento in alcune città italiane, con un'attenzione particolare alle locazioni a breve termine. Questa è la sintesi del Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, con previsioni su prezzi e transazioni fino al 2026.
Situazione economica in Italia e nel mondo
Lucio Poma, capo economista di Nomisma, esprime un moderato ottimismo riguardo alla capacità delle imprese italiane di investire nel futuro, nonostante le previsioni di crescita del Fondo Monetario Internazionale per l'Italia siano leggermente ridotte, ma comunque positive, con un +0,7% annuo per il 2023 (rispetto al +1,1% previsto a luglio scorso). L'inflazione, a livello globale e soprattutto negli Stati Uniti e nell'Unione Europea, mostra una componente "core" che fatica a diminuire, nonostante una componente volatile principalmente legata ai beni energetici in netto calo. Secondo Poma, ciò potrebbe portare non solo a un rallentamento, ma anche a un inevitabile taglio dei tassi di interesse, soprattutto negli Stati Uniti, dove l'economia è fortemente influenzata dalla domanda di beni di consumo, compromessa dall'inflazione. Nonostante segnali incoraggianti dalla produzione industriale, la fiducia delle imprese e dei consumatori in Italia è in diminuzione, e il divario tra inflazione e salari continua a crescere.
La situazione occupazionale, sebbene presenti un tasso di disoccupazione del 7,4%, è ambivalente a causa del grande numero di inattivi, che riducono l'offerta di risorse umane in un momento in cui sarebbero necessarie per la ripresa delle imprese. Questo quadro è complicato dal "inverno demografico", con il 33% delle famiglie nel 2021 che sono famiglie monocomponente, superando per la prima volta nella storia quelle con figli al 32%.
Intenzioni di acquisto degli italiani
Questo contesto economico influisce sulle intenzioni di acquisto di case da parte degli italiani, che sono in netto calo nel 2023. Sebbene si preveda un aumento delle intenzioni di acquisto nel quarto trimestre, è principalmente di natura velleitaria, passando dal 2% del terzo trimestre al 5,5%. Tuttavia, la percentuale effettiva di italiani che acquisteranno una casa rimane bassa, oscillando dall'0,5% all'0,7% dal terzo al quarto trimestre. Per quanto riguarda le famiglie intenzionate ad ottenere un mutuo, nel corso di 12 mesi il 43% prevede di farlo, mentre il 35% è possibilista e il 22% esclude categoricamente questa opzione.
Il calo registrato nel corso dell'anno evidenzia l'erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane, associata alle difficoltà di accesso al credito, penalizzando le prospettive del settore immobiliare. Nonostante la domanda potenziale rimanga elevata in Italia, l'"improvvisa mancanza di ossigeno" nel mercato immobiliare è attribuita alla mancata indicizzazione dei redditi e alle crescenti difficoltà di accesso al credito a causa dell'incremento dei costi finanziari, come riportato nel Rapporto Nomisma.
Transazioni immobiliari e previsioni fino al 2026
Le politiche creditizie più conservative, unite al rallentamento della domanda, si riflettono sui volumi di mutui erogati, in calo del 29% nell'anno in corso, con una conseguente diminuzione delle transazioni dell'ordine del 13%. Questo declino è in sintonia con l'aumento dei tassi di interesse sui mutui, soprattutto quelli a tasso variabile.
Per quanto riguarda le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione semestrale nel primo semestre 2023 risulta essere del -12,5%, con 50.000 transazioni in meno. La chiusura dell'anno si stima con 684.000 compravendite (contro le 780.000 del 2022), con una diminuzione del 16% solo nel quarto trimestre. Le previsioni per il 2024 indicano 624.000 transazioni, 602.000 nel 2025 e 608.000 nel 2026.
Prezzi residenziali in Italia, previsioni a quattro anni
I prezzi degli immobili residenziali in Italia mostrano un aumento contenuto, con una media del 1,4% nelle 13 città analizzate da Nomisma, che variano dal +3,3% di Milano al -1,3% di Catania. Nel secondo semestre 2023, la variazione semestrale dei prezzi oscilla tra l'estremo inferiore delle abitazioni in ottime condizioni a Cagliari (-1,3%) e l'estremo superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nelle principali città italiane, le abitazioni in ottime condizioni mostrano una variazione negativa modesta (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi delle abitazioni in buono stato (+0,5%). A livello nazionale, le previsioni indicano un aumento del 1,5% in termini nominali nel 2023 (-4,3% in termini reali, al netto dell'inflazione), seguito da un aumento del 0,6% nel 2024, del 0,5% nel 2025 e infine del 0,6% nel 2026, sempre in termini nominali.
Previsioni sul mercato degli affitti in Italia
Le difficoltà nel concludere l'acquisto di una casa spingono un aumento dell'interesse nel mercato degli affitti. Nel corso dell'ultimo anno, il 7,3% della domanda si è spostato dall'acquisto all'affitto, accentuando la pressione su un settore già saturo. Oltre alla domanda abitativa, si aggiungono quella universitaria, turistica e altre, causando una carenza di offerta e alimentando l'aumento dei canoni di affitto. Questi aumentano del 3,8% annuo, passando dall'8,9% di Bologna all'1,6% di Palermo. Nel secondo semestre dell'anno, il crescente interesse nel mercato degli affitti ha portato a un incremento effettivo dei canoni del 2,1%. Analizzando le città singolarmente, si notano aumenti tra il 3% e il 4% a Milano, Firenze e Torino, fino al 5% a Bologna.
Affitti Brevi e Aumento dei Canoni: La Posizione di Nomisma
Nomisma evidenzia che la mancanza di offerta non è dovuta alla scarsità fisica di case, ma piuttosto a una situazione in cui i proprietari, in presenza di rischi nell'affittare a lungo termine, preferiscono forme alternative di affitto, come l'affitto breve o lasciando l'immobile vuoto. Gli affitti brevi hanno un loro fascino e influenzano il mercato non tanto numericamente, dato che la percentuale di case in affitto breve non è significativa, ma perché offrono prospettive rischio/rendimento più interessanti rispetto al libero mercato. Ad esempio, a Milano, il differenziale di rendimento tra il libero mercato e l'affitto breve va dal 4,8% all'8,9%, mentre a Venezia varia dal 4,4% al 14,2%, e a Roma dal 5,7% all'11,7%. Nomisma sottolinea che le discussioni sulla questione degli affitti brevi da sole non sono sufficienti per cambiare gli atteggiamenti verso gli edifici residenziali. Le sfide da affrontare riguardano altri aspetti, inclusa la necessità di un impegno da parte di operatori specializzati nella gestione di ogni aspetto, dagli investimenti alla gestione. Bisogna riflettere sulla disponibilità di case in Italia e decidere se le iniziative di housing sociale, ammirate in città come Milano, debbano restare un modello di ispirazione o essere implementate anche in altre città.